Ekstraarbejder efter AB 18 – 5 gode råd til entreprenøren
I de fleste byggesager opstår der diskussioner om håndtering af ekstraarbejder.
For entreprenøren er nøglen at reagere hurtigt, få forholdet dokumenteret og samtidig huske både pris, tid og afledte omkostninger. Ekstraarbejder er en naturlig del af mange byggeprojekter. Der kan opstå uforudsete forhold, bygherren kan komme med nye ønsker, eller arbejdet kan vise sig at skulle udføres anderledes end først planlagt. Men selvom arbejdet skal udføres hurtigt, er det vigtigt, at du som entreprenør ikke glemmer at sikre dokumentationen undervejs. Ellers kan et berettiget krav på betaling ende i en langvarig diskussion, eller i værste fald gå tabt.
I denne artikel, som er skrevet i samarbejde med advokatfirmaet Molt Wengel, får du et overblik over, hvornår der kan være tale om et ekstraarbejde efter AB 18, og hvordan du bedst håndterer det i praksis.
Hvornår er der tale om et ekstraarbejde?
Et ekstraarbejde er grundlæggende et arbejde, som ligger ud over det, entreprenøren har påtaget sig at udføre efter entrepriseaftalen. Det afgørende spørgsmål er derfor, om arbejdet er omfattet af det aftalte kontraktarbejde. Den vurdering beror først og fremmest på en gennemgang af udbudsmaterialet, entreprenørens tilbud, entrepriseaftalen og eventuelle efterfølgende aftaler.
Ifølge AB 18 § 4, stk. 2, er entreprenørens tilbud baseret på oplysningerne i udbudsmaterialet. Materialet skal være formuleret tydeligt, så der er klarhed over de ydelser og vilkår, der indgår i arbejdet. Derudover så fremgår det af AB 18 § 5, stk. 2, at entreprenørens tilbud kun omfatter de ydelser, som er angivet som hørende til entreprisen på tegninger og modeller eller nævnt i de afsnit af arbejdsbeskrivelsen, der gælder for den pågældende entreprise. Eventuelle forbehold eller fravigelser fra udbudsmaterialet skal fremgå tydeligt af entreprenørens tilbud.
Derfor vil et arbejde, som ikke tydeligt er beskrevet i udbudsmaterialet, efter omstændighederne kunne anses som et ekstraarbejde. Bygherren vil omvendt ofte fremføre, at arbejdet er beskrevet tilstrækkeligt præcist i udbudsmaterialet, eller at der er tale om en nødvendig biydelse, jf. AB 18 § 12, stk. 2.
Det er netop grænsen mellem kontraktarbejde, nødvendige biydelser og egentlige ekstraarbejder, der ofte giver anledning til uenighed.
Hvordan afregnes ekstraarbejder
Efter AB 18 § 23, stk. 1, har bygherren ret til at kræve ændringer i arbejdet, når ændringen har en naturlig sammenhæng med de ydelser, der allerede er aftalt. Som entreprenør har du som udgangspunkt både ret og pligt til at udføre ændringsarbejdet, jf. AB 18 § 23, stk. 2.
Når entreprenøren bliver opmærksom på et ekstraarbejde, skal kravet om ekstra betaling og eventuel tidsfristforlængelse varsles over for bygherren, helst inden arbejdet igangsættes. I den forbindelse skal entreprenøren anmode bygherren om at tilkendegive, om bygherren er enig i, at arbejdet er et ekstraarbejde, jf. AB 18 § 25, stk. 2.
Hvad gør du, hvis bygherren er uenig?
Hvis bygherren afviser, at der er tale om et ekstraarbejde, kan entreprenøren principielt afvise at udføre arbejdet. Hvis det senere bliver vurderet, at arbejdet faktisk var en del af den oprindelige aftale, kan afvisningen blive betragtet som en uberettiget standsning af arbejdet. Entreprenøren påtager dig derfor en såkaldt standpunktsrisiko.
Hvis bygherren anerkender, at der er tale om et ekstraarbejde, men bestrider prisen, må entreprenøren som udgangspunkt udføre arbejdet og efterfølgende få afgjort prisuenigheden.
Det understreger, hvor vigtigt det er at få både arbejdet, prisen og eventuelle forbehold dokumenteret så tidligt som muligt.
Hvordan fastsættes prisen på ekstraarbejdet?
Hvis ekstraarbejdet er omfattet af en aftalt enhedspris, vil arbejdet som udgangspunkt blive afregnet efter denne pris, jf. AB 18 § 24.
Enhedspriser gælder som udgangspunkt inden for de variationsgrænser, der følger af AB 18 § 24, stk. 1. Enhedsprisen er dog fortsat udgangspunktet, selvom variationsgrænserne overskrides, medmindre det godtgøres, at forudsætningerne for enhedsprisen er bristet. Er der ikke aftalt en enhedspris, vil ekstraarbejdet typisk blive afregnet efter regning, jf. AB 18 § 24, stk. 3.
I praksis er det dog en fordel at få prisen aftalt, inden arbejdet begynder. Det kan eksempelvis ske gennem:
- en underskrevet aftaleseddel
- et skriftligt tilbud
- en ændringsordre
- en e-mailbekræftelse
- et byggemødereferat.
Mundtlige aftaler kan være bindende, men de kan være svære at dokumentere, hvis der senere opstår uenighed.
5 gode råd, når der opstår ekstraarbejde
- Husk at varsle forholdet skriftligt
Gør bygherren opmærksom på, at du anser arbejdet for et ekstraarbejde, og anmod bygherren om at tilkendegive, om bygherren er enig i, at arbejdet er et ekstraarbejde, inden arbejdet igangsættes. - Afklar prisen på forhånd
Fremsend en fast pris på ekstraarbejdet til bygherrens godkendelse, hvis det er muligt. - Varsl tidsmæssige konsekvenser
Hvis ekstraarbejdet påvirker tidsplanen, skal bygherren straks gøres opmærksom herpå. Entreprenøren bør samtidig varsle krav om tidsfristforlængelse. - Tag forbehold for afledte krav
Hvis ekstraarbejdet kan føre til forlænget byggetid, forcering eller yderligere byggepladsomkostninger, bør entreprenøren tage udtrykkeligt forbehold for disse omkostninger. - Husk dokumentationen
Hvis situationen ender i en tvist, står du stærkere med en underskrevet aftaleseddel og dokumentation for arbejdets udførelse. Det kan f.eks. være e-mailtråde, ændringsnotater, byggemødereferater, billeder, timesedler samt fakturaer fra underentreprenører og materialeleverandører.
Få rådgivning, inden uenigheden vokser
Denne artikel er skrevet i samarbejde med vores samarbejdspartner Molt Wengel. Molt Wengel er et advokatfirma, der rådgiver virksomheder inden for bygge- og anlægsbranchen om blandt andet entrepriseret, kontrakter og tvister. De er specialister indenfor entrepriseret, og interesserer sig for byggeriet.
Som Minuba-kunde har du adgang til en særlig hotline hos Molt Wengel, hvor du kan få hurtig, mundtlig rådgivning om afgrænsede juridiske spørgsmål inden for blandt andet entrepriseret, rådgiverforhold og tilstødende retsområder.
Hotlinen omfatter ikke gennemgang af sagsakter eller mere omfattende rådgivning, der kræver indsigt i hele sagen.
Du kan kontakte Molt Wengels hotline på +45 88 77 93 33. Får du ikke svar, kan du sende en mail til bmb@mowe.dk med dine kontaktoplysninger, hvorefter du bliver ringet op hurtigst muligt.
Læs mere om vores samarbejde med Molt Wengel her.
